이사하시면 전입신고,확정일자 반드시 알아두세요.

전입신고란 무엇인가?

하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때에
신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에
주소지변경 및 등록을 위한 전입사실을 새로운 거주지 관할기관(동 주민센터 등)에게
신고하는 일을 ‘전입신고’라고 합니다.

즉 새로운 주거지로 이사를 할 때 주소지 변경 및 등록을 말합니다.

차량, 이륜차, 건설기계를 소유하고 있는 사람이 시․도를 달리하여
이사를 가게 되면 전입신고와 함께 차량 등에 대한 변경등록 신고도 하셔야 합니다.
이와는 반대로 살던 곳에서 나오는 것은 '퇴거신고'라고 하는데, 퇴거신고는
별도로 할 필요 없이 전입신고만 하면 자동적으로 퇴거가 됩니다.

※전입신고 한 것과 같은 날 근저당이 걸릴 경우, 접수하면 곧바로 효력이 있는
근저당에 세입자의 순위가 밀려 보증금을 한 푼도 받지 못하게 될 수 있다.

입주 당일 등기부 확인·전입신고부터 하세요

일단 입주일에 잔금을 치르기에 앞서 등기부 등본을 다시 한 번 열람해
추가로 걸린 근저당이 있는지 확인해야 합니다.
대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에서 가능합니다

대법원 인터넷등기소 바로가기 클릭

집주인이 금융기관에 대출을 신청해 입주 당일에 근저당 설정이 진행 중인인지도 확인할 수 있습니다.
이 경우 전산 처리가 완료되지 않았기 때문에 등기부에는 '신청사건 처리 중'이라고만 나옵니다.
구체적인 내용은 대법원인터넷등기소 사이트에서 '등기열람/발급 → 등기신청사건 처리 현황' 순으로 접속하면 볼 수 있습니다.

등기부상 문제가 없다는 게 확실하다면 그때 집주인에게 잔금을 지급한 뒤, 곧바로 그 날 전입신고부터 해야 합니다.
꼭 동사무소에 가지 않더라도 가능합니다.
공인인증서만 있으면 '정부24(http://www.gov.kr/portal/main)' 사이트에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.

정부24 바로가기 클릭

신청 시간 :  오전 9시~오후 6시
업무시간 종료 시각인 오후 6시를 넘겨 접수하면 이튿날 접수 처리.
대항력은 그 이튿날,다시 말해 '정부24'에 전입신고를 한 날을 기준으로 '모레'에야 대항력이 발생하기 때문입니다

 

대항력 - 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력. 
 
※본인이 계약한 집을 집주인이 파는 상황이 발생하여도
계약서상의 계약기간 동안은 거주할 수 있다고 주장할수 있다.

대항요건을 구비하지 못한 경우에는 당사자 사이에는 법률효과가 발생하였더라도
제3자에 대하여는 그 법률효과를 주장할 수 없으나, 대항요건을 구비한 경우에는
당사자 사이의 법률효과를 제3자에 대하여도 주장할 수 있게 된다.

부동산임대차의 경우에 임차인은 임대차목적물의 양수인에 대하여 임차권을 가지고
대항할 수 없으나, 그 임차권이 등기(登記)된 경우에는 양수인에 대하여 임차권을 가지고
대항할 수 있는 것이 그 예이다.
그러나 대항력이 없다고 하여도 곧 그것은 제3자에 대한 관계에서 아무런 효력이 없다는 것을
의미하지는 않는다. 대항력을 갖지 못한 경우에 당사자는 그 법률효과를 제3자에 대하여
주장할 수 없더라도, 제3자가 스스로 그 법률효과를 인정하는 것은 무방하다고 본다.

 

주택임대차보호법의 적용 요건

전입신고는 전, 월세 등 주택임대차에서 아주 중요합니다.

주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 전입신고, 실제거주(점유), 확정일자가 필수 요건이기 때문입니다.

확정일자 꼭 확인하세요

법원 또는 동사무소 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차 계약서에
날짜가 찍힌 도장을 찍어야 확정일자 효력이 발생.

 

확정일자가 중요한 이유

전입신고를 하고 확정일자를 받아야 "대항력"과 "우선변제권"효력이 발생.

 

우선변제권이란?

주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로,
임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서
다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.

한마디로 집 주인이 빚으로 인해 집이 "경매"로 넘어가도 세입자의 보증금을 변제받을수 있습니다.

이는 서민의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해 유사시에 다른 담보물권에 앞서
주택 보증금을 우선 변제받을 수 있는 서민 보호적인 권리이다.

따라서 우선변제권은 주택이 경매나 공매에 부쳐져 넘어갈 때에 적용되고 일반매매나
상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않는다.

우선변제 받기 위해서는 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고
임대차계약증서상의 확정일자 등 기본적인 대항력을 갖추어야 한다.

 

전입신고는 위에서 살펴본 바와 같고, 실제거주는 전입신고 한 당사자가 해당 주소지에 살고 있는 것을 말합니다.
확정일자는 공증사무소, 법원, 등기소, 읍·면·동사무소에서 주택임대차계약을 체결한
날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서상에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미하고,
확정일자를 받은 날짜에 해당 문서가 존재했다는 사실을 공적으로 입증하는 절차입니다.
확정일자는 전입신고를 하실 때 임대차계약서를 지참하시면 주민센터에서 받으실 수 있습니다.

위와 같은 요건(확정일자와 실제거주 및 전입신고)을 모두 갖춘 주택임차인은
임차주택에 관한 법적 절차(경매 등)가 진행될 경우 자기의 확정일자보다
후순위의 권리자 및 기타 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리(우선변제권)를 가집니다.
한 가지라도 없으면 원칙적으로 우선변제권이 없습니다

전입신고 → 실제거주 → 확정일자

 

확정일자를 받은 계약서는 보관을 잘 하셔야 됩니다.
만약 분실하게 되면 재발급 받아도 순위를 보전할 방법이 없고, 우선변제도 받을 수 없으며,
또한 주민등록을 옮겼다가 다시 전입신고 하여도 법적 보호를 받는데 매우 불리합니다.
 
그리고 계약서상의 지번이나 동·호수가 잘못되어도 위와 같은 불이익을 받을 수 있으니 꼼꼼히 살펴봐야 됩니다.

전입신고를 위한 구비서류

전입신고를 하려면, 주민센터를 방문하셔서 비치되어 있는 전입신고서를 작성한 후 제출.
 
정부민원포털(민원24)'정부24(http://www.gov.kr/portal/main)'를 통한 인터넷 신고도 가능하나,
확정일자를 받으시려면 직접 방문하셔야 합니다.

세대주가 직접 신고를 한다면 신분증을 지참하고, 세대주가 아닌 사람1)이 신고를 한다면
세대주 신분증, 도장을 신고하는 사람의 신분증 지참.
 
전입하는 일가족의 주민등록증은 모두 가져와서 정리를 해야 합니다.

또한 확정일자를 받고 싶다면 계약서를 가지고 와야 합니다.
마지막으로 신고하실 분이 필요한 전화번호, 생년월일, 인감등록 여부, 등록장애인
여부 등을 사전에 미리 알고 가시면 편리할 것입니다.

전입신고를 해도 보증금을 날릴수 있다고 합니다.
필히 아래 동영상을 시청 해보시길 바랍니다.

 

“전입신고보다 집주인 근저당이 먼저”…세입자 행동 요령은?
http://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=4117117&ref=A

이사가기 전에 불안하시면 전입신고를 먼저 하는 방법도 있습니다.
전입신고를 먼저 한다고 해서 문제될건 없으며
차후 점유시기 논란에 여지가 발생될수는 있습니다.
하지만 임대인의 고의 또는 과실로 인한 압류시 보증금을 지킬수 있다는 점.

 

점유란??
자기를 위하여 지배할 의사를 갖고 물건을 소지하고 있는 상태를 말한다.
이 지위를 점유권 이라고 한다.
점유권은 물건을 지배할 권리이므로 물권의 일종이지만 다른 물권과는 달리
배타성 및 우선적 효력이 없다. 더욱이 점유권과 점유하여야 할 권리는 구별되어야 하는바,
전자는 점유라는 사실에 기초하여 생긴 권리인데 반하여 후자는 소유권·지상권 기타 다른
권리에 수반하여 존재하는 순수한 관념적인 권리이다. 소득세법상 자산의 양도 또는 취득의
시기결정의 요소가 되며, 국세징수법상 국세공무원이 체납자 등의 재산 등(동산 또는 유가증권)의
압류시, 점유로서 그 압류의 효력이 발생한다.

 

본 내용의 일부는 네이버 지식백과에서 발췌하였으며 상세한 내용을 추가하여 글을 작성하였습니다.

끝까지 읽어주셔서 감사드립니다.

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